قانون العقارات بلجيكا 2025 | الشراء، البيع، الإيجار التجاري
قانون العقارات في بلجيكا: الشراء، البيع، رسوم التسجيل، الإيجار التجاري، الإيجار السكني. خبرة قانونية حسب المنطقة (بروكسل، فلاندرز، والونيا).
En résumé : قانون العقارات البلجيكي يتميز باختلافات إقليمية مهمة في رسوم التسجيل (3-12.5%)، قواعد الإيجار، وحوافز الشراء. جميع المعاملات تتطلب عقداً توثيقياً. الإيجارات التجارية لها مدة 9 سنوات كحد أدنى مع حماية قوية للمستأجر. شهادة EPC إلزامية لجميع المبيعات والإيجارات.
العقارات في بلجيكا
قانون العقارات البلجيكي له خصوصيات مهمة، لا سيما الإقليمية للعديد من الاختصاصات. رسوم التسجيل، قواعد الإيجار السكني، وحوافز الشراء تختلف بين بروكسل وفلاندرز ووالونيا.
جميع معاملات العقارات يجب أن تمر عبر موثق للعقد الرسمي. نظام عقد البيع الابتدائي متبوعاً بالعقد النهائي هو المعيار.
رسوم التسجيل حسب المنطقة
| المنطقة | المعدل القياسي | المعدل المخفض (شروط) |
|---|---|---|
| فلاندرز | 12% | 3% (مسكن وحيد، حد أقصى 220,000 يورو في المناطق الحضرية) |
| والونيا | 12.5% | 6% (مسكن متواضع، شروط دخل) |
| بروكسل | 12.5% | تخفيض 200,000 يورو (سكن رئيسي، حد أقصى 600,000 يورو) |
العقار الجديد: ضريبة القيمة المضافة 21%
للعقارات الجديدة (أول بيع لمبنى مشيد أو قيد الإنشاء)، تُطبق ضريبة القيمة المضافة 21% على جزء "البناء"، وليس رسوم التسجيل. الأرض تظل خاضعة لرسوم التسجيل.
عملية شراء العقار
- 1 عرض الشراء
عرض مكتوب بالسعر والشروط وفترة الصلاحية. يُلزم المشتري إذا قُبل.
- 2 عقد البيع الابتدائي
عقد مفصل بالشروط المعلقة (القرض، التخطيط). عربون 5-10%.
- 3 فترة الشروط
عموماً 4-8 أسابيع للحصول على القرض والتحقق من التخطيط.
- 4 العقد الرسمي
لدى الموثق، عموماً 4 أشهر بعد العقد الابتدائي. دفع الرصيد.
- 5 النقل وتسليم المفاتيح
الموثق ينقل في السجل العقاري. نقل الملكية.
الإيجار التجاري البلجيكي
الإيجارات التجارية تُنظمها قانون فيدرالي خاص يوفر حماية كبيرة للمستأجرين التجاريين.
| الجانب | القاعدة |
|---|---|
| المدة الدنيا | 9 سنوات (افتراض قانوني) |
| مراجعة الإيجار | ممكنة كل 3 سنوات (ظروف جديدة) |
| التجديد | حق 3 تجديدات لـ 9 سنوات (طلب 18-15 شهراً قبل النهاية) |
| إنهاء المالك | في كل فترة ثلاث سنوات بإشعار سنة، أسباب قانونية مطلوبة |
| إنهاء المستأجر | في كل فترة ثلاث سنوات بإشعار 6 أشهر |
| تعويض الإخلاء | حتى 3 سنوات إيجار إذا رفض التجديد غير مبرر |
| تنازل الإيجار | ممكن مع النشاط التجاري، موافقة المالك |
الإيجار السكني حسب المنطقة
بروكسل (قانون الإسكان)
- المدة القياسية: 9 سنوات (أو إيجار قصير المدة 3 سنوات كحد أقصى)
- الضمان: شهرين إيجار كحد أقصى
- الفهرسة: سنوية حسب مؤشر الصحة
- إشعار المستأجر: 3 أشهر (دائم) أو نهاية الفترة (محدد)
- التسجيل: مجاني للإيجارات السكنية
فلاندرز (Vlaams Woninghuurdecreet)
- المدة القياسية: 9 سنوات
- الضمان: 3 أشهر إيجار كحد أقصى
- مراقبة الجودة: متطلبات مطابقة صارمة
- الإشعار: قواعد صارمة حسب السبب
والونيا (مرسوم 2018)
- المدة القياسية: 9 سنوات
- الضمان: شهرين كحد أقصى
- جرد الممتلكات: إلزامي عند الدخول والخروج
- شبكة الإيجار الإرشادية: متاحة كمرجع
الاستثمار العقاري
العقارات البلجيكية جذابة للمستثمرين الأجانب:
- لا قيود: يمكن لغير المقيمين شراء العقارات بحرية
- العائد الإيجاري: 3-5% إجمالي في المتوسط في المدن الكبرى
- أرباح رأس المال: معفاة بعد 5 سنوات (السكن الرئيسي: فوري)
- دخل الإيجار: يُفرض ضريبة على الدخل المساحي المفهرس (مواتي)
- شركات العقارات: SIR (شركة عقارية منظمة) للمحافظ الكبيرة
Questions Fréquentes
تختلف رسوم التسجيل حسب المنطقة: والونيا = 12.5% (15% غير مبنية)، بروكسل = 12.5% (مع إمكانية تخفيض 200,000 يورو للسكن الرئيسي)، فلاندرز = 3% (مسكن وحيد) أو 12% (حالات أخرى). للعقارات الجديدة، تُطبق ضريبة القيمة المضافة 21% (بدون رسوم تسجيل).
الخطوات: 1) عرض شراء مقبول، 2) عقد البيع الابتدائي (عقد خاص، عربون 5-10%)، 3) فترة لرفع الشروط المعلقة (الرهن العقاري، التخطيط)، 4) العقد الرسمي لدى الموثق (عموماً 4 أشهر بعد العقد الابتدائي)، 5) دفع الرصيد ونقل الملكية.
الإيجارات التجارية البلجيكية لها مدة 9 سنوات كحد أدنى، مع إمكانية مراجعة الإيجار كل ثلاث سنوات. للمستأجر حق التجديد 3 مرات لـ 9 سنوات (باستثناء أسباب مشروعة). الإنهاء المبكر من المالك: فقط في كل فترة ثلاث سنوات بإشعار سنة وأسباب قانونية. تعويض الإخلاء مستحق للمستأجر في حالات معينة.
بروكسل: مدة قياسية 9 سنوات (أو إيجار قصير ≤3 سنوات)، إيجار قابل للفهرسة، ضمان شهرين كحد أقصى. فلاندرز: قواعد مماثلة لكن ضمان 3 أشهر كحد أقصى، شروط إشعار صارمة. والونيا: مرسوم 2018 جديد، ضمان شهرين، مدة قياسية 9 سنوات. كل منطقة لها قانون إسكان خاص.
شهادة EPC (شهادة الأداء الطاقي) إلزامية لأي بيع أو إيجار. تُصنف المبنى من A+ (أداء عالي) إلى G (مستهلك للطاقة). الصلاحية: 10 سنوات. يجب أن يظهر تصنيف EPC في إعلانات العقارات. المقيّم المعتمد يجب أن يكون من المنطقة المعنية.
تشمل رسوم الموثق: رسوم التسجيل (3-12.5% حسب المنطقة ونوع العقار)، أتعاب الموثق (~1-1.5% من السعر)، تكاليف البحث والنقل (~1,000-1,500 يورو). الإجمالي: احسب 12-15% من سعر الشراء للعقار القائم، ~6-8% للعقار الجديد (ضريبة القيمة المضافة تُدفع للمطور).
نعم، بدون أي قيود. يمكن للأجانب (من الاتحاد الأوروبي أو خارجه) شراء العقارات بحرية في بلجيكا (سكنية، تجارية، أراضي). لا تأشيرة أو إقامة مطلوبة. يمكن الشراء من خلال شركة بلجيكية أو أجنبية. تُطبق الضريبة على دخل الإيجار وأرباح رأس المال.
تُنظم الملكية المشتركة بقانون 2 يونيو 2010 (المُعدل في 2018). كل مالك يحمل حصة خاصة + حصة من الأجزاء المشتركة. الجمعية العمومية تقرر بأغلبيات مختلفة (1/2، 2/3، 3/4، 4/5 حسب القرارات). الوكيل يدير العمليات اليومية. نظام الملكية المشتركة والسند الأساسي يحددان القواعد.
Trouvez Votre Avocat
Décrivez votre projet et nous vous mettrons en relation avec un avocat qualifié.
- Mise en relation gratuite
- Réponse sous 24 heures
- Avocats vérifiés